瑞安房地产：持续保持审慎的资本策略，楼市沪七条提升了市场情绪

　　3月26日，瑞安房地产有限公司发布2025年全年业绩。

　　财务数据显示，2025年全年瑞安房地产总收入约40.93亿元（人民币，下同），同比减少50%；归母净亏损约17.82亿元，去年为盈利1.8亿元。

　　瑞安房地产副主席罗宝瑜在业绩会上表示，归母净利润大幅亏损主要受非现金性投资物业评估变动，即未出售的货存减值和拨备影响。

　　财报数据显示，瑞安房地产2025年投资物业的公平值减值为6.43亿元；其他收益及亏损录得亏损净额为9.24亿元。

　　罗宝瑜还指出，公司2025年的总收入同比大幅下降主要的原因是2025年没有新的住宅项目落成和交付，整体住宅销售预订实际上相对比较低。但租金收入，包含联营和合营公司，对比增长了2%，“这是在目前的营销环境里面相当可贵的结果”。

　　截至报告期末，瑞安房地产的净资产负债率约52%，同比持平；现金及银行存款总额约64.51亿元。

　　截至3月26日港股收盘，瑞安房地产报0.6港元/股。

　　持续保持审慎的资本策略，债务最大的压力已经过去了

　　“过去一年，房地产经营者都感觉环境不容易，有非常大的压力，消费市场增长非常缓慢。作为开发商，感觉到融资市场非常困难，需要很关注流动性。”瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上表示，“还有就是整个市场的调整还没有完结，是非常缓慢的，市场很疲弱，但是对高质量的房产还是有需求。城市更新和城中村是未来发展的重点。”

　　值得关注的是，在回答房地产市场是否已经触底时，罗康瑞坦言，“这是一个困难的问题”。

　　“但是我们的判断，整个行业这个调整还是持续的，还有就是行业需要加速寻找一个经营模式能够配合新的形势。”罗康瑞预计，中国房地产行业深度的调整还会持续两三年，触底的态势也还是会延续下去。

　　不过，瑞安房地产在财报中表示，在地缘政治不确定性、贸易紧张局势及消费者信心低迷等持续挑战的多重影响下，在剔除非现金性质投资物业的公平值变动及减值拨备影响后，集团于2025年录得核心利润约3.97亿元。

　　从收入来看，2025年瑞安房地产被确认为收入的物业销售金额约4.99亿元，同比减少89%；租金及相关收入（不包括联营公司及合营公司）约19.49亿元，同比减少21%。

　　报告期内，瑞安房地产的租金及相关收入总额约36.25亿元，同比增长2%，已连续3年维持增长。

　　罗宝瑜表示，在财务方面，公司持续保持非常审慎的资本策略。

　　“在今年年头，我们成功发行了总额3亿美元的优先票据，并同步购回将于2026年到期的2.95亿美元的优先票据。”罗宝瑜称，“截至今年3月25日，我们集团自2021年以来累计偿还了离岸债务总额达到486亿，充分体现了我们对于履行财务责任的坚定程度。”

　　“公司的总负债，从2023年到期的债务大概是144亿，到2026年低于70亿，到2027年、2028年相对比较低的债务到期数目，大家可以看到我们公司、集团过去几年债务的压力已经慢慢过去了，也希望我们未来几年能保持比较低的债务到期水平。”瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏表示，“我们相信最大的压力应该已经过去了。”

　　另据瑞安房地产行政总裁王颖介绍，目前有四个轻资产项目正在推进中，总在建及待建规模为122万平方米的住宅，29.1万平方米的商业。王颖表示，轻资产不是最终目的，公司目标是在变化的市场环境下，持续优化集团的战略定位，并实现高质量的发展和成长。

　　“在市场上，我们要在特定的市场上占据领先地位，以上海为本土大本营，进一步扩展大湾区的业务，在模式上我们希望逐步实现房地产开发与资产管理业务在集团收益贡献中的平衡。在集团战略定位上，顺应行业级变换的市场，我们要从综合发展商逐步转变为发展商+投资商+资产管理商三位一体的复合角色。”王颖说。

　　沪七条提升了市场情绪

　　物业销售方面，截至报告期末，瑞安房地产的合约物业销售额约79.16亿元，同比下跌47%，其中住宅物业销售占92%，余下由商业单位销售所贡献。财报数据显示，2025年住宅物业销售的平均售价为64600元/平方米，2024年则为134900元/平方米。

　　瑞安房地产指出，合约销售以及住宅物业销售的平均售价下降，主要由于项目组合变化所致。2025年平均售价较高的上海项目所占合约销售比例有所下降，“我们计划在2026年及以后推出更多项目，主要集中在上海和武汉。”

　　值得一提的是，罗康瑞在业绩会上指出：“在春节之后，上海出台了楼市沪七条，短期内激活了一波交易量，提升了市场情绪。作为全国的经济中心，上海持续保持人口净流入，购房需求基础还是很坚实的，目前中高端核心资产价格依然坚挺，买家的信心相对比较稳健，估计2026年上海核心地段房价将会率先企稳，非核心区域延续以价换量的走势。”

　　此外，罗康瑞补充，在城市分化方面，核心城市与三四线城市的走势会持续分化，一线跟强二线城市凭借其自己产业的基础，人口和资源集聚的效应应该有比较强的市场影响，但是多数的三四线城市还是会面临较大去化的压力。同时在同一个城市内部，核心地段跟非核心地段的价格会进一步拉大，优质的地段价格会凸显，成为资金避险重要的选择。“未来可以说市场分化应该会比较严重，但是这也是很正常的。”罗康瑞说。

　　“我们中国房地产市场仍然处于转型和调整的阶段，去年全国的商品销售面积与销售额同比分别继续下降了8.7%和12.6%，在这样比较低迷市场活跃度的环境下，购房者心态仍然非常谨慎。”罗宝瑜在业绩会上表示，“但在一线城市，特别是上海高端住宅板块展现了相对的韧性，主要受益于购房者对于高品质产品服务和资产长期价值的关注不断在提升。未来增长将依赖于高品质的城市更新项目，这也是符合国家迈向可持续高质量发展的转型方向。在这个发展过程当中，集团仍然具备一定的优势。”

　　值得一提的是，王颖在业绩会上表示，翠湖天地·六和的风貌别墅产品已经取得预售许可的别墅及联排全部售罄，成交均价达到每平方米31.1万元，其余待售的别墅待预售许可获批后就可以完成签约。另外2025年11月，武汉新天地住宅收官之作云逸入市后销售的劲头也比较强劲，截至2025年底，去化率已经超过72%，目前项目已经接近于清盘。截至2025年底，集团已经锁定待确认为正式收入的销售额达172.31亿元，将在2026年以及以后的交付，并在财务的业绩中得以确认。

　　零售物业组合平均出租率达94%

　　商业部分，瑞安房地产披露的数据显示，报告期内零售物业组合的平均出租率达94%，“彰显新天地社区的实力”。组合的整体销售额增长15%，客流增长12%。不过受零售市场消费模式改变的影响，续约租金转跌。

　　财报数据显示，集团于2025年的租金及相关收入为19.49亿元，同比下跌21%，租金收入下跌主要是因为集团于2024年11月宣布对创智天地的股权进行重组，创智天地的租金收入于2025年起重新归类为来自合营公司的租金收入，金额为4.35亿元。

　　2025年，瑞安房地产的租金及相关收入（包括来自合营公司及联营公司物业的租金及相关收入）为36.25亿元，同比增长2%。其中78%来自上海的物业组合。

　　从出租率来看，截至报告期末，上海新天地石库门街区的出租率为99%，上海新天地时尚、瑞安广场及新天地广场、企业天地5号及新天地湖滨道、蟠龙新天地、岭南新天地以及重庆新天地的出租率均超过95%。

　　瑞安房地产指出，由于供需失衡状况持续，办公楼市场仍然受压，不确定因素冲击企业信心。不过，瑞安房地产表示，尽管办公楼市场表现低迷，公司在上海成熟办公楼组合的出租率仍保持稳定，截至报告期末的平均出租率为93%。

　　瑞安房地产行政总裁张斌在业绩会上表示，2026年在零售板块，公司会持续提升基本面部分的表现，包括营业额和客流情况，“为了达到这样的营业额和客流持续提高，让我们的租户和我们实现共赢，我们会用多元创新的方法。”而在办公部分，公司会把出租率作为首要的任务。

　　“基于刚才提到的市场环境，我们将继续推进以下的策略，短期内，流动性管理和财务安全仍然是首要任务。同时，我们将充分发挥品牌优势，特别是刚公布的新天地社区品牌，以及高端住宅品牌翠湖来拓展我们未来的业务。”罗宝瑜指出，“我们聚焦在上海及其他大湾区里面的一线城市，继续去扩大我们的版图。此外，我们还会运用轻资产的策略，推动业务的发展和提升土地储备，谨慎把握市场新的机遇。长期来看，我们通过以上的策略，希望达到物业开发，资产管理和管理费收入的平稳发展。”